如何破解房地产的利益链格局

　　法律领域有个名词“VIE”，叫做““可变利益实体(Variable Interest

　　Entity)”。它是用于复杂避税工具的所设BVI 、开曼群岛公司群股权架构。复杂操作的目的很简单，那就是试图合法避税。可是，即便像上述这类复杂的税务筹划招数，也抵不上一些超级杀手锏。这就好比武功再高的人总也扛不住炮弹的轰击。房地产就是当前政府与纳税人过招中的杀手锏――即便你很聪明地偷逃得了税款，却总也逃不脱“人头税”。

　　在香港，人们处理纠纷的首要手段是法院仲裁，而不是行政指令，因而很少看到政府干涉许多本不该干涉的事情。即便香港非常出名的皇后大道东、旺角这类耳熟能详的地点，也都有许多街摊小贩，他们不偷不抢、起早贪黑、自食其力，既解决了基层就业问题，也为消费者提供了一个“完整市场”。政府需要做的是规范好市容清洁，从社会上雇佣清洁公司夜间打扫战场，而不是把市场参与者全部清除出去。可是在中国，却有大批城管官员费心去维护城市的整洁干净――其实在我看来，他们转行做清洁工的社会效果更好。

　　香港公司设立的门槛很低，以至于大批人员受雇于很小的企业；很小的企业也能招募到合格的能手。香港有许多专门公司负责办理类似内地年检、税务申报等工作，政府不对违法偷逃税款、不合归经营者处罚，因为司法系统很强大，第三方利益受损时（有时也可能是其他纳税人），可以敦请律师为其申辩――当没有人提出受损索赔及合理要求时，政府和法院都不会主动站出来“没事找事”。可是在中国，许多情况匪夷所思：一些人尝试创新去做一些事时，总有人出来规范、限制和禁止；慢慢地，感觉社会上专门负责做规范、限制和禁止的裁判数量比最初想创新做一些事的运动员数量还多。权力的绝对垄断让不少公务员圈内人士开始钻营取巧；圈外人士狠命努力突围。前者构成刘志军、许宗衡之流，后者形成庞大的公务员考试队伍。臃肿的社会管制机构，急需高额的社会成本――税负――加以维持。

　　国家税务总局人才济济，不负众望，为维持上层建筑的正常运转，在税种与征收方式方面创新不迭，即便这样，还是会遇到一些“钻营取巧”之士大打擦边球――中国的法律法规一般有颁布实施之日，很多时候却没有终止取消之时――20世纪的一则优惠政策可能成为21世纪某项特别交易事项的免税挡箭牌。为了防止这类税款流失，维系远高于GDP增幅的财政收入增幅，政府必须创新设计交易模式以亡羊补牢。经过多年实践，房地产在其中扮演的角色脱颖而出。

　　地租是任何经济主体都需要承担的成本。它出现在所有企业和个人的损益表中。很难想象一个人在空中或水下完成经济交易或电子商务。倘若将此成本纳入到政府的收入结构，将会有效防止各类税收偷逃。为此，政府搭建了以下制度格局：

　　一、土地完全垄断在政府手中，且只租不卖，这代人交完租金后，下代人必须重新缴纳。

　　二、赋予购买土地长租权者以子女入学教育、医疗、就业、交通、文化产品等社会公共福利方面的期权，体现形式先前是户口、后面暂住证，当今多为居住证，以确保长租潜在收益大于短租潜在收益。

　　三、购买长期租用权者可选用创新金融产品完成交易，例如银行按揭、抵押贷款。

　　四、透过存贷大幅利差、利息税、人民币汇率管制形成的高额通胀率，以及高度计划形成的低收益资本市场，塑造实际的负收益率格局（含利率收入及资本市场投资收益率），迫使企业投资盖楼、民众杠杆买楼、银行大幅放贷，促进上述交易完成。

　　五、政府控制或参与大型房地产企业股权、全部商业银行股权，确保上述交易完成前的土地税费交易及其后的小业主长期交易资金平稳流入财政。

　　按照招商证券知名学者吴先生的观点，高房价问题是导致当前社会不幸的最大根源之一：多少人因此无法结婚；多少人因此结了又离；多少人因此不敢生孩子；多少人因此不敢换工作；多少人因此两地分居；多少人因此啃老；多少人因此对簿公堂；多少人因此有病不看；多少人因此被双规蹲监；多少人沦为蚁族、蜗居；多少楼脆脆、楼歪歪、豆腐渣、拆迁重建；世风日下，人心不古。

　　上述制度格局的罪魁祸首源自垄断。唯有针对上述利益链条提出若干破解方式，方才是解决问题之根本：

　　一、土地应实现私有化，明确私有产权的永久性。为规避长期问题，应对单个个人或法人主体持有的土地上限加以规定，防止出现全国性大地主。私有产权应能随意置于交易市场加以交易。

　　二、政府应减少建立超大城市，将北上广深的公共资源（名医、名师、文物、企业总部）合理外迁至国内其他地区；此后改集中投放资源为分散投放资源。多建设公租房，加大公租房配套资源，让人们在出租屋找到安全感和归属感。

　　三、放开金融创新，塑造完整市场，确保高风险高收益相互匹配，不应只为一部分人利益而限死另一部分人利益。这里笔者不反对金融监管，但是反对一刀切。

　　四、通过国际板等创新方式，逐步实现人民币资本项目下的自由兑换，逐步培育汇率的市场化形成机制；大力发展债券市场，逐步培育利率市场化形成机制；逐步放开资本市场人为管制，形成备案制上市机制；持续鼓励与推进金融衍生产品创新机制――凡不反对的都可以做。以此拓宽民众及商业银行海外资产、固定收益产品、浮动收益产品及金融衍生品等投资渠道，引导资金有序离开房地产。

　　五、取消国资委，从根本上废弛“国进民退”之争。将所持有国企股权全部注入社保基金，补充社会公共医疗及养老欠账；自此政府仅承担裁判员角色，不再兼职运动员角色，以此赋予市场参与者公平竞赛的机会。国企分红产生的缺口，以逐步减少不必要的公共服务项目削减开支以求平衡。

　　六、考虑通过政治体制改革，破除政府权力的绝对垄断。

　　路漫漫其修远兮吾将上下而求索。